چشم‌انداز بازار مسکن تا ۱۴۰۵؛ ثبات یا تغییر مسیر؟

به گزارش ایرسا آنلاین به نقل از شبکه اطلاع‌رسانی طلا و ارز، بازار مسکن تهران در ماه پایانی پاییز، تصویری دوگانه از خود به نمایش گذاشت؛ از یک‌سو حجم معاملات خرید آپارتمان نسبت به آبان‌ماه افزایش یافت و از سوی دیگر، سطح قیمت‌ها تقریباً بدون تغییر باقی ماند. این رفتار در شرایطی رخ داد که بازار ملک طی ماه‌های گذشته از نظر بازدهی، در مقایسه با بازارهای موازی نظیر ارز، طلا و سهام، عقب‌مانده تلقی می‌شد و انتظار می‌رفت با جان‌گرفتن معاملات، قیمت‌ها نیز وارد فاز جبران این جاماندگی شوند.

با این حال، داده‌های معاملاتی آذرماه نشان می‌دهد این سناریو فعلاً محقق نشده و ثبات نسبی قیمت، به‌رغم تحرک معاملاتی، به ویژگی غالب بازار تبدیل شده است؛ وضعیتی که پرسش‌های تازه‌ای درباره مسیر تورم مسکن تا سال ۱۴۰۵ ایجاد می‌کند.

قیمت دلاری پایین، اما بدون بازتنظیم

در اواسط پاییز، توجه تحلیلگران به «قیمت دلاری مسکن» معطوف شد؛ شاخصی که نشان می‌داد متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران به زیر ۸۵۰ دلار رسیده و به کف سال‌های اخیر نزدیک شده است. این افت قیمت دلاری، در کنار رکود عمیق معاملات در نیمه نخست سال و کاهش اسمی قیمت‌ها در خرداد و تیر، این انتظار را تقویت کرد که بازار مسکن از روند رشد دلار و سایر دارایی‌ها عقب مانده و در ماه‌های بعد ناچار به بازتنظیم خواهد بود. با این حال، آمارهای آذرماه نشان داد حتی با افزایش محسوس تقاضا در برخی مناطق تهران، قیمت‌ها واکنش معناداری نشان نداده‌اند و بازار همچنان ترجیح داده در وضعیت تعادل و ثبات باقی بماند.

سیگنال شاخص قیمت؛ تمایل بازار به ثبات

شاخص مسکن «دنیای‌اقتصاد» که متوسط قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در ۲۲ منطقه تهران را رصد می‌کند، نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع در پایان آذرماه به حدود ۱۰۸ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان رسیده است. تورم ماهانه مسکن در این ماه تنها ۰.۴ درصد ثبت شد؛ رقمی که در مقایسه با رشد ۲.۷ درصدی آبان و ۲.۹ درصدی مهر، کاهش قابل توجه شتاب افزایش قیمت را نشان می‌دهد. این روند بیانگر آن است که حتی رشد معاملات نیز نتوانسته موتور قیمت را روشن کند. بررسی‌ها حاکی از آن است که بخش عمده خریدها از جنس تقاضای مصرفی و معاملاتی موسوم به «تبدیلی» بوده و در غیاب تقاضای سرمایه‌ای، نیروی لازم برای رشد محسوس قیمت‌ها در بازار وجود ندارد.

مسکن؛ آخرین بازار در رقابت بازدهی

مقایسه عملکرد بازار مسکن با سایر بازارهای دارایی، تصویر روشنی از دلایل کم‌رنگ بودن حضور سرمایه‌گذاران ارائه می‌دهد. در آذرماه، بازار سهام با بازدهی ۲۳ درصدی در صدر جدول قرار گرفت و پس از آن طلا و سکه با ۱۹ درصد، دلار با ۱۴.۵ درصد و حتی صندوق‌های درآمد ثابت با ۲.۶ درصد بازدهی ایستادند. بازار مسکن اما با رشد ماهانه کمتر از نیم‌درصد، ضعیف‌ترین عملکرد را ثبت کرد. در بازه ۱۲ماهه نیز، در حالی که طلا، سکه و دلار رشدهای چشمگیر داشتند، مسکن با بازدهی حدود ۲۲ درصد در انتهای این رده‌بندی ایستاد. این فاصله معنادار در بازدهی، به‌طور طبیعی انگیزه ورود سرمایه‌های جدید به بازار ملک را کاهش داده است.

تحلیل کارشناسان از آینده قیمت مسکن

سعید اسلامی‌بیدگلی، کارشناس اقتصادی، یکی از موانع اصلی ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن را سطح بسیار بالای سرمایه موردنیاز برای خرید آپارتمان در تهران می‌داند؛ عاملی که در کنار بازدهی جذاب بازارهای رقیب، باعث شده معاملات مسکن در حجم‌های محدود باقی بماند و اثر قابل توجهی بر قیمت‌ها نگذارد. او چشم‌انداز بازار مسکن تا پایان ۱۴۰۴ را ادامه رشد محدود معاملات بدون جهش شدید قیمت ارزیابی می‌کند.
در همین حال، تیمور رحمانی، اقتصاددان، ریشه اصلی تورم مسکن را رشد نقدینگی می‌داند، اما معتقد است در شرایط فعلی، بازار مسکن توان جذب این نقدینگی را ندارد و جریان سرمایه‌ها به سمت بازارهایی مانند سهام هدایت شده است. به باور او، تا زمانی که بازار سرمایه و سایر بازارهای موازی جذابیت خود را حفظ کنند، احتمال ورود گسترده سرمایه به بازار معاملات ملک پایین خواهد بود.

هفت متغیر تعیین‌کننده مسیر تورم مسکن

بررسی‌ها نشان می‌دهد آینده قیمت مسکن به مجموعه‌ای از عوامل کلیدی گره خورده است؛ از سطح قیمت دلاری آپارتمان و رشد نقدینگی گرفته تا وضعیت بازار ارز، طلا، بورس، توان مالی خریداران و میزان عرضه فایل فروش. هرچند پایین‌بودن قیمت دلاری مسکن و عقب‌ماندگی تاریخی آن نسبت به رشد نقدینگی، انتظارات بازتنظیم قیمت را تقویت می‌کند، اما در مقابل، چشم‌انداز مثبت بازارهای ارز، طلا و سرمایه می‌تواند همچنان سرمایه‌ها را از بازار ملک دور نگه دارد. در چنین شرایطی، سناریوی رشد هیجانی قیمت مسکن در ماه‌های پیش‌رو چندان محتمل به نظر نمی‌رسد.

رفتار متفاوت عرضه و تقاضا در بازار تهران

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد از ابتدای پاییز، نشانه‌هایی از افزایش معاملات مسکن در تهران پدیدار شده که در آبان و آذر ادامه یافته است؛ هرچند این تحرک به‌معنای خروج کامل از رکود نیست. منطقه ۵ تهران در این میان گرم‌ترین بازار را تجربه کرده و حجم معاملات آن به‌طور محسوسی افزایش یافته، در حالی که مناطق جنوبی شهر همچنان با رکود نسبی مواجه‌اند. در سمت تقاضا، بازگشت خریداران مصرفی و متقاضیان «تبدیلی» نقش پررنگی در معاملات داشته و حتی زمینه ورود محدود خانه‌اولی‌ها به بازار واحدهای ریزمتراژ و ارزان‌تر فراهم شده است. در مقابل، بخشی از عرضه‌کنندگان به‌دلیل نااطمینانی نسبت به مسیر آتی قیمت‌ها، فروش را به تعویق انداخته و در وضعیت انتظار قرار گرفته‌اند.

سناریوی محتمل بازار مسکن تا ۱۴۰۵

مجموع داده‌ها و تحلیل‌ها نشان می‌دهد بازار مسکن ایران در آستانه سال‌های ۱۴۰۴ و ۱۴۰۵، بیش از آنکه مستعد جهش قیمتی باشد، در مسیر ثبات نسبی و رشد آرام معاملات حرکت می‌کند. عقب‌ماندگی مسکن از بازارهای موازی، قیمت دلاری پایین و فشار تورمی از یک‌سو و جذابیت بالای طلا، ارز و بورس از سوی دیگر، تعادلی شکننده ایجاد کرده که نتیجه آن افزایش خرید و فروش بدون جهش قیمت است. اگر متغیرهای کلان اقتصادی تغییر معناداری نداشته باشند، سناریوی غالب برای تورم مسکن تا ۱۴۰۵، نه انفجار قیمتی، بلکه ادامه حرکت کم‌شتاب در سایه رقابت شدید بازارهای موازی خواهد بود؛ بازاری که فعلاً ترجیح می‌دهد آرام بماند، حتی اگر معاملات آن جان تازه‌ای بگیرند.